该案中的承租人应如何主张优先购买权

发布时间:2019-07-16 17:28:33 来源:台东律师网

该案中的承租人应如何主张优先购买权

【案情】李某、刘某于2006年3月以李某的名义购买某市场一门面,其购买价格为116000元。此后张某向李某、刘某租赁了上述门面,2010年2月28日,张某又与刘某签订了房屋租赁协议,双方约定租赁期为三年,自2010年4月1日起到2013年3月30日止,第一年租金为39800元,第二年及以后租金按市场行情随行就市。2010年3月31日李某与王某签订了门面买卖合同,双方约定该门面以196000元的价格转让给王某,签订合同时王某付购房现金56000元,余款约定在2010年端午节付清。2010年6月29日李某又与王某签订了一份书面购房合同,双方约定购房款196000元于当日全部付清,此后王某支付部分现金,包括折抵上述门面2010年4月1日至2011年4月1日的39800元房租费在内,王某共交付被告购房款194000元,下欠2000元双方又约定交付房屋时付清。合同签订后李某将房屋权证交付给了王某,但双方未办理房屋产权过户手续。此后张某以李某出卖房屋未告知,以李某、刘某的行为侵害其优先购买权为由主张以同等价格优先受让该房屋。【争议】对该案的处理,存在两种不同意见:第一种意见认为:李某的行为侵害了张某的优先购买权

该案中的承租人应如何主张优先购买权

,对张某要求以同等价格优先受让该房屋的诉讼请求应予支持。第二种意见认为:李某的行为虽然侵害了张某的优先购买权,但是对张某要求以同等价格优先受让该房屋的诉讼请求应予驳回。【评析】笔者同意第二种意见,其理由如下:《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同

,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体运用法律若干问题的解释》第二十一条规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。本案中,李某与王某之间所签订的房屋买卖合同合法有效,双方当事人应全面依照合同的约定履行相关义务。张某和刘某主张李某与王某恶意串通,损害其他当事人权利,经查,李某116000元购进的门面以198000元转让给王某,属于正常转让,且李某系房屋所有权人,刘某不能以夫妻矛盾对抗王某善意取得房屋,故其对王某系恶意串通取得门面的辩解意见没有事实依据。承租人优先购买权应为承租人的法定优先缔约权,系债权,不具有对抗第三人的效力。故张某只能在李某出卖房屋时在同等条件下行使优先购买权,在李某及第三人王某签订房屋买卖合同之后,张某再行主张优先购买权没有法律依据,只能就优先购买权受侵害向李某请求损害赔偿。综上,李某的行为虽然侵害了张某的优先购买权,但是对张某要求以同等价格优先受让该房屋的诉讼请求应予驳回。

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